Depuis 1996, la loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété de mentionner précisément la surface privative du bien dans la promesse et l'acte de vente. Derrière cette obligation apparemment technique se cachent des enjeux financiers significatifs, particulièrement dans un arrondissement où le mètre carré se négocie cher.
Ce que la loi Carrez mesure — et ce qu'elle exclut
La superficie Carrez correspond aux surfaces de plancher closes et couvertes, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclues les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les caves, garages, emplacements de stationnement, balcons et terrasses. Un bel appartement sous comble peut ainsi voir sa surface Carrez sensiblement inférieure à sa surface habitable réelle.
Le risque d'une erreur de mesure
Si l'écart entre la surface annoncée et la surface réelle dépasse 5 %, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an après la signature de l'acte, demander une diminution du prix proportionnelle à la différence. Sur un appartement à plusieurs millions d'euros, l'impact peut atteindre des dizaines de milliers d'euros.
Pourquoi faire appel à un professionnel certifié
Le vendeur peut mesurer lui-même son bien, mais engage alors sa responsabilité pleine. Un diagnostiqueur certifié engage la sienne et son assurance, ce qui protège l'opération. Dans les immeubles anciens, où les murs porteurs sont épais et les refends nombreux, l'écart entre une estimation approximative et une mesure rigoureuse atteint parfois plusieurs mètres carrés.
En pratique
Faire établir le mesurage Carrez dès la mise en vente — et non au dernier moment — sécurise la négociation et évite toute contestation. C'est l'une des premières étapes que nous recommandons systématiquement à nos vendeurs.